Hồ sơ, thủ tục, phí sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

HỒ SƠ, THỦ TỤC, PHÍ SANG TÊN
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Hình 1. Luật Thịnh Trí - Hồ sơ, thủ tục, phí sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Bên cạnh những điểm chung về hồ sơ, thủ tục thì sang tên đất nông nghiệp sẽ có những điểm khác biệt liên quan đến điều kiện nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho. Nếu người dân không nắm rõ điều kiện này sẽ gặp khó khăn trong sang tên mặc dù đã ký hợp đồng mua bán đất. Hãy cùng Luật Thịnh Trí theo dõi bài viết sau.

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Điều kiện để sang tên đất nông nghiệp.

a. Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho.

b. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho.

2. Thủ tục để sang tên đất nông nghiệp.

3. Sang tên đất nông nghiệp hết bao nhiêu chi phí.

Lưu ý: Việc sang tên đất nông nghiệp trong bài viết này chỉ được áp dụng đối với trường hợp tặng cho hoặc chuyển nhượng.

1. Điều kiện để sang tên đất nông nghiệp:

a. Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho:

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử đất khi đã đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp được nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.
Trong thời hạn sử dụng đất;
Đất hiện không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm để thi hành án.

b. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho:

Để đất nông nghiệp có thể sang tên thì bên nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho không thuộc các trường hợp pháp luật cấm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013. Đối với đất nông nghiệp gồm 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình hoặc cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử đất để trồng lúa, cụ thể:

Tất cả các thành viên trong hộ gia đình thuộc đối tượng hưởng lương thường xuyên; đối tượng là người đã nghỉ hưu, mất sức lao động, thôi việc và được hưởng trợ cấp xã hội thì hộ gia đình đó sẽ không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất trồng lúa.
Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, hoặc đối tượng đã nghỉ hữu, nghỉ mất sức lao động, hoặc thôi việc và được hưởng trợ cấp xã hội thì sẽ không được nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho đất trồng lúa.

Trường hợp 2: Hộ gia đình hoặc cá nhân không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, hoặc trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không được sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2. Thủ tục để sang tên đất nông nghiệp:

Thủ tục để sang tên đất nông nghiệp

Hình 2. Luật Thịnh Trí - Thủ tục để sang tên đất nông nghiệp.

Bước 1: Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ công chứng, chứng thực

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 khi tiến hành chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau phải trải quan giai đoạn công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Bắt buộc phải khai thuế và lệ phí

Khi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận tặng cho đất phải tiến hành nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp được miễn thuế.
Khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:

“…

b) Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.”.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí

Thời hạn để khai thuế thu nhập cá nhân:

Nếu trong hợp đồng hai bên không thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì phải khi thuế thu nhập cá nhân trong vòng 10 ngày kể từ khi hợp đồng này có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế.
Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng sẽ là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải tiến hành nộp hồ sơ khai thuế (nộp cùng với hồ sơ sang tế tại bước 3).

Thời hạn khai lệ phí trước bạ: Cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động (sẽ nộp cùng với hồ sơ sang tên tại bước 3).

Bước 3: Đăng ký biến động ( bước đăng ký sang tên sổ đỏ )

Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực;
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01.
- Các giấy tờ chứng minh cá nhân thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

Lưu ý: các tài liệu trong hồ sơ trên chỉ áp dụng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng nộp thuế thay, nếu không thể nộp thuế thay thì sẽ không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình hoặc cá nhân tiến hành nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu như có nhu cầu.
Cách 2: Hộ gia đình hoặc cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất thì chọn một trong các cách sau:

Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
- - Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
  - Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì tiến hành nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở cấp huyện (cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc sẽ nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương đó hiện không có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

Người dân phải tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn thuế.

Trả kết quả

Cơ quan giải quyết sẽ trả kết quả trong thời gian 03 ngày làm việc, kể từ khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết xong.

Thời gian giải quyết

Thời gian giải quyết sẽ không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, sẽ không quá 20 ngày đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên sẽ không tính vào thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sẽ không tính thời gian xem xét và xử lý đối với các trường hợp sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3. Sang tên đất nông nghiệp hết bao nhiêu chi phí?

Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất sẽ được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Lệ phí trước bạ

Căn cứ điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, quy định lệ phí trước bạ khi tiến hành sang tên sẽ được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Phí thẩm định hồ sơ

Mức thu thẩm định hồ sơ giữa các tỉnh thành không giống nhau (sẽ được dao động từ 500.000 đồng đến 05 triệu đồng).
Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp thông tin hữu ích đến quý khách hàng

→ Tham khảo thêm:
➤ Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất hiện nay.
➤ Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
➤ Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.