Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT?

CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ CHỊU THUẾ GTGT?

Hình 1. Luật thịnh Trí - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT?

“Tấc đất tấc vàng”, quả đúng như vậy. Bất động sản hiện nay đang phát triển không ngừng, phục mọi vấn đề từ kinh doanh, nhà ở, giáo dục,… Và hệ quả là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra không ngừng. Vậy khi chuyển nhượng đất, người dân có cần phải đóng thuế GTGT? Hãy theo dõi bài viết sau đây, Luật Thịnh Trí sẽ giải đáp thắc mắc cho quý bạn đọc.

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế GTGT không?

2. Thuế GTGT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính như thế nào?

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế GTGT không?

Theo Khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng không phải chịu thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) thì việc chuyển quyền sử dụng đất sẽ không thuộc diện chịu thuế GTGT.

Căn cứ Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC thì người thực hiện việc chuyển nhượng phải tính thuế GTGT đối với tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, khi người dân muốn chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ không cần chịu thuế GTGT mà sẽ phải chịu khoán thuế GTGT đối với tài sản gắn liền với đất.

2. Thuế GTGT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính như thế nào?

Thuế GTGT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính như thế nào?

Hình 2. Luật Thịnh Trí - Thuế GTGT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính như thế nào?

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được xem là một hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất từ đối tượng A qua đối tượng B nhằm mục đích phục vụ cho cả hai. Đối tượng chuyển giao có thể là mảnh đất hoặc bao gồm đất và bất động sản đã được xây dựng trên đất.
Vấn đề tính thuế GTGT sẽ được áp dụng trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được quy định cụ thể tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC về giá tính thuế là giá để chuyển nhượng bất động sản (-) giá đất sẽ được trừ để tính thuế GTGT.
Để xác định chính xác số thuế GTGT phải nộp khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản, cần phải xác định đúng giá đất được trừ trong từ trường hợp khác nhau. Căn cứ quy định tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC sẽ có một số trường hợp sau:

Trường hợp 1

Bất động sản được Nhà nước giao đất để tiến hành việc đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà ở để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT trong trường hợp này sẽ bao gồm: Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền được sử dụng đất thuộc diện miễn, giảm) và chi phí để bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Trường hợp 2

Trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước: Giá đất sẽ được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.

Trường hợp 3

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức thì: Giá đất sẽ được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có thể tính hoặc không tính giá trị của cơ sở hạ tầng nếu có).

Trong trường hợp giá đất đã được trừ bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng: Doanh nghiệp sẽ không được tiến hành kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã được tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Trường hợp giá đất sẽ được trừ sẽ không bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng: Doanh nghiệp sẽ được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không phải chịu thuế GTGT.

Ví dụ: Năm 2022 Công ty A mua 4000m2 đất đã có một phần cơ sở hạ tầng của công ty B với tổng giá trị thanh toán là 124 tỷ đồng (đã bao gồm giá đất không phải chịu thuế GTGT là 80 tỷ đồng, có đơn giá là 20 triệu đồng/m2). Cơ sở hạ tầng trên đất có giá trị 40 tỷ đồng và thuế GTGT với cơ sở hạ tầng là 4 tỷ đồng.
Sau đó Công ty A tiếp tục việc xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng được số lượng 10 căn biệt thự (với diện tích sàn mỗi căn biệt thự là 400 m2) để bán. Tổng số thuế GTGT đầu vào để xây dựng biệt thự là 6 tỷ đồng.
Ngày 20/03/2021, Công ty A đã ký kết hợp đồng bán 01 căn biệt thự đã xây cho khách hàng D, giá trị chuyển nhượng 01 căn biệt thự chưa tính thuế GTGT là 20 tỷ đồng.
Giá đất sẽ được trừ khi xác định rõ ràng giá tính thuế GTGT đối với một căn biệt thự được bán ra:

Đối với trường hợp giá đất đã bị trừ ( không bao gồm giá trị của cơ sở hạ tầng ): Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ công ty B còn lại khi tiến hành xác định giá tính thuế của 1 căn biệt thự với giá bán là 8 tỷ đồng.
Khi đó, trong hóa đơn của Công ty A phải có nội dung như sau:

Giá trị chuyển nhượng 1 căn biệt thự là 20 tỷ đồng
Giá đất được trừ không phải chịu thuế GTGT là 8 tỷ đồng.
Thuế GTGT là 1,2 tỷ đồng [(20 tỷ – 8 tỷ) x 10%].
Tổng giá thanh toán là 21,2 tỷ đồng.

Trong thời gian 03 tháng Công ty A đã bán hết 10 căn biệt thự. Số thuế GTGT công ty A phải nộp bằng Số thuế GTGT trừ đi số thuế đầu vào được khấu trừ (sẽ bao gồm thuế GTGT đầu vào để xây dựng biệt thự và thuế GTGT đầu vào đối với giá trị cơ sở hạ tầng) = 1,2 tỷ x 10 căn – 6 tỷ - 4 tỷ = 2 tỷ đồng.
Lưu ý: Trường hợp không thể xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng đất thì giá đất sẽ bị trừ để tính thuế GTGT sẽ là giá đất do (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm hợp đồng nhận chuyển nhượng được ký kết.
Trường hợp giá đất được trừ sẽ bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng:

Giá trị của quyền sử dụng đất (sẽ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ phía công ty B cho một căn biệt thự là: 20 triệu x 400m2 = 8 tỷ đồng)
Giá trị của cơ sở hạ tầng để phân bổ cho 1 căn biệt thự là (40 tỷ/4000 m2) x 400 m2 = 4 tỷ (đồng)
Giá trị quyền sử dụng đất (sẽ bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ phía Công ty B được trừ khi tiến hành xác định giá tính thuế của 01 căn biệt thự bán ra: 8 + 4 = 12 tỷ đồng.

Trên hóa đơn Công ty A ghi:

Giá để chuyển nhượng 01 căn biệt thự là 20 tỷ đồng
Giá đất được trừ sẽ không chịu thuế GTGT là 12 tỷ đồng
Thuế GTGT được tính [(20 tỷ – 12 tỷ) x 10%] = 0,8 tỷ đồng
Tổng giá trị thanh toán: 20,8 tỷ đồng

Giả sử trong tháng 3 Công ty A đã bán hết 10 căn biệt thự. Số thuế GTGT công ty A phải nộp cho nhà nước = Số thuế giá trị gia tăng x Số biệt thự đã bán ra – Số thuế đầu vào được khấu trừ = 0,8 tỷ x 10 căn biệt thự - 6 tỷ = 2 tỷ đồng.
Lúc này tiền thuế GTGT đối với 10 căn biệt thự là 4 tỷ đồng sẽ không được kê khai và khấu trừ.

Trường hợp 4

Trường hợp một cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất, theo đó giá đất sẽ được trừ để tiến hành tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký kết hợp đồng này theo quy định của pháp luật. Nếu chưa thể xác định được mức giá thì giá đất sẽ được trừ tại thời điểm ký kết hợp đồng thì giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 5

Tổ chức kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để tiến hành xây dựng nhà ở, chung cư,… để bán:
Giá đất sẽ được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ cá nhân và các chi phí khác sẽ bao gồm: khoản tiền sử dụng đất để nộp ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay cho cá nhân có đất chuyển nhượng (nếu các bên đã có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ là người tiến hành nộp thay.