HỦY HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG BỒI THƯỜNG
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1 Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
1.2 Hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất.
2. Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất bồi thường như thế nào?
3. Trường hợp nào hủy hợp đồng đặt cọc không phải bồi thường?
Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bồi thường.
- Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải được lập giữa các bên. Quan hệ đặt cọc chỉ phát sinh khi các bên cần nền tảng tin tưởng để tiến hành giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi tự ý hủy hợp đồng, các bên thường phải chịu trách nhiệm bồi thường liên quan, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
- Giao dịch đặt cọc mua đất được tiến hành khi bên dự định nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng đất một số tiền đặt cọc (hoặc sử dụng kim khí quý/đá quý/vật có giá trị đảm bảo) đảm bảo tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng đặt cọc không phải là giao dịch bắt buộc. Việc tiến hành lập hợp đồng đặt cọc xuất phát từ thiện chí của các bên trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất.
- Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của các bên. Việc lập hợp đồng đặt cọc góp phần bảo vệ quyền, lợi ích của các bên liên quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Có thể bạn quan tâm về: Một số cách giải quyết tranh chấp đất đai.
- Hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ do các bên thỏa thuận. Có thể trình bày dưới dạng văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể. Khi mọi việc suôn sẻ, các bên sẽ không có vấn đề gì phải bàn cãi về hình thức, nhưng khi phát sinh bất đồng sẽ khó chứng minh giao dịch đặt cọc, tốt nhất vẫn nên lập thành văn bản.
Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất bồi thường như thế nào?
- Theo quy định tại khoản 2, Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 trong trường hợp bên đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khoảng thời gian đã thỏa thuận không tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì số tiền đã cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - bên có quyền sử dụng đất.
- Khi đã lập hợp đồng đặt cọc, nếu bên đặt cọc chuyển nhượng không muốn tiến hành giao dịch mua đất thì sẽ mất số tiền cọc cho bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên đã thỏa thuận không bị mất tiền cọc nếu không thực hiện hợp đồng mua chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi hết thời hạn.
- Dựa trên quy định hủy bỏ hợp đồng tại Điều 427 Bộ luật dân sự 2015, tự ý hủy hợp đồng đặt cọc là việc một bên có yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Khi hợp đồng đặt cọc bị hủy bỏ, các bên không phải tiến hành thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng đất trừ những nghĩa vụ về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp.
- Vấn đề bồi thường thiệt hại khi hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem xét bởi các tiêu chí sau đây:
- Có thiệt hại thực tế xảy ra: Nếu phát sinh thiệt hại thực tế do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc mất tiền cọc và bắt buộc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh liên quan trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
- Không có thiệt hại xảy ra: Nếu không có thiệt hại xảy ra khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc đã được hai bên thỏa thuận giao kết lúc đầu.
- Khi có thỏa thuận khác: Thực hiện bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp có yêu cầu đòi bồi thường thì bên đặt cọc mất số tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận. Trường hợp không phát sinh thỏa thuận khác thì bên đặt cọc bị chỉ bị mất số tiền đã đặt cọc.
- Việc bồi thường thiệt hại khi hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem xét theo hợp đồng hoặc theo thỏa thuận giữa các bên. Trong trường hợp không có thỏa thuận, hay không thuộc diện bồi thường mà pháp luật quy định thì bên đặt cọc chỉ mất số tiền đã đã đặt cọc.
- Bên cạnh việc bồi thường khi hủy cọc, quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 có liệt kê một số trường hợp hủy bỏ hợp đồng không phải bồi thường thiệt hại. Gồm:
- Bên nhận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm đến điều kiện hủy bỏ hợp đồng do các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất;
- Các trường hợp khác theo quy định pháp luật.
- Đối với hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng theo mục đích ban đầu mà hai bên mong muốn.
- Ví dụ về vi phạm nghĩa vụ liên quan trong hợp đồng đặt cọc: sau khi đã nhận tiền đặt cọc, bên nhận đặt cọc đã bán mảnh đất đó cho bên thứ ba. Làm mất đi đối tượng giao kết của hợp đồng đặt cọc; hay khi bên nhận đặt cọc đổi ý, không muốn bán đất cho bên đặt cọc nữa…
- Để xem xét yếu tố bồi thường thiệt hại trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần xem xét đến nguyên nhân dẫn đến việc hủy hợp đồng. Nếu xuất phát từ nghĩa vụ thực hiện của một bên khiến hợp đồng không thể thực hiện thì bên còn lại đề nghị hủy hợp đồng không phải chịu nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.
→ Xem thêm về:
➤ Lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Trên đây là toàn bộ thông tin về việc hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải bồi thường. Nếu bạn còn vấn đề hay thắc mắc, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 1800 6365 để nhận được sự hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và tối ưu nhất.
