Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ được giải quyết như thế nào?

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ ĐƯỢC GIẢI QUYẾT NHƯ THẾ NÀO?

Hình 1. Luật Thịnh Trí - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ được giải quyết như thế nào?

Mua bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là hoạt động được thực hiện rất nhiều trên thực tế. Song, với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không phải ai cũng biết cách giải quyết để hoàn thành giao dịch mua bán. Bài viết sau đấy, Luật Thịnh Trí sẽ hướng dẫn người dân xử lý trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng đất khi nào?

2. Đất chưa có sổ đỏ trong các trường hợp nào được chuyển nhượng?

3. Hướng dẫn trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ.

1. Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng đất khi nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những điều kiện cần phải đáp ứng như sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế được quy định tại khoản 1 Điều 1 của Luật đất đai năm 2013;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện mang tính bắt buộc phải có khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc các trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2015 thì người sử dụng đất sẽ không cần phải có sổ đỏ vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Đất chưa có sổ đỏ trong các trường hợp nào được chuyển nhượng?

Đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có thể được chuyển nhượng nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013).
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng sẽ được chuyển nhượng hoặc sẽ được tăng cho quyền sử dụng đất thừa kế (căn cứ khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013).

Như vậy, hiện nay chỉ có hai trường hợp chuyển nhượng nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu không thuộc những trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đó được xem là không hợp pháp.

3. Hướng dẫn trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ:

Hướng dẫn trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ

Hình 2. Luật Thịnh Trí - Hướng dẫn trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ.

Việc mua bán đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Việc thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi tiến hành thủ tục đăng ký, bạn cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Một trong các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Một trong các giấy tờ được quy định tại điều 31, 32, 33, 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì buộc phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ các trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã được trang bị sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng);
Chứng từ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (ví dụ: biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất,..); giấy tờ miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một điều kiện bắt buộc, để thực thi hiệu lực của việc chuyển nhượng, được pháp luật bảo vệ, mặc khác tránh được các trường hợp lừa đảo. Giấy tờ, tài liệu cần chuẩn bị cho việc công chứng, bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (mẫu có sẵn);
Bản sao chứng minh nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên;
Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân;
Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai các giấy tờ sau:

Tờ khai về thuế thu nhập cá nhân;
Bản chính của tờ khai lệ phí trước bạ;
Bản sao, bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm về bản chụp đó;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Giấy tờ làm căn cứ để xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời điểm tiến hành nộp hồ sơ kê khai này thông thường sẽ cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Nộp hồ sơ để tiến hành sang tên sổ đỏ
Căn cứ khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) Hồ sơ sang tên sổ đỏ sẽ bao gồm:

Đơn đăng ký biến động;
Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xác định các khoản thuế, lệ phí mà người có yêu cầu sang tên sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ biết.
Trả kết quả
Thời hạn để sang tên sổ đỏ:

Thời hạn để sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ và hồ sơ hợp lệ;
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn để sang tên sổ đỏ được tăng thêm 10 ngày.

Lưu ý: Thời hạn trên sẽ không được tính đối với những khoảng thời gian sau:

Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;
Thời gian tiến hành tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
Thời gian xem xét xử lý đối với những trường hợp sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật, thời gian tiến hành trưng cầu giám định.